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      “以房養老”何以不被看好

      時間:2011/10/2 16:20:24 點擊:

        聲音導讀:隨著我國社會老齡化程度的不斷加劇,養老日益成為亟須規劃和設計的一項重要制度。近幾年不斷有“以房養老”的提案在全國兩會上提出。日前,“以房養老”提案的辦理部門銀監會相關負責人表示,不少國家都采取了“以房養老”措施,應對人口老齡化。銀監會就此也展開了專項調研(9月29日《新京報》)。

        “以房養老”是好事,可好事卻不被人看好,理由多多,我們不妨聽取一二

        物權制度上障礙重重

        魯生

        日前,“以房養老”提案的辦理部門銀監會相關負責人表示,不少國家都采取了“以房養老”措施,應對人口老齡化。銀監會就此也展開了專項調研。但由于我國現有的制度——房屋產權70年,“以房養老”難以推行(9月29日《新京報》)。

        我國房屋產權只有70年“大限”,早已引起公眾的高度關注,此前社會各界也圍繞這一涉及每位公民重大財產權益的房產制度進行過激烈的爭議。令人遺憾和無奈的是,盡管全社會都大聲呼吁盡快通過法律明確房屋產權及土地使用權續期的問題,但至今沒有看到最高國家立法機關的行動,更沒有明確具體的法律制度出臺,全國人民依然忐忑地守護著自己耗盡一生心血置下的房產,不敢設想未來。

        “房屋隨它的主人一起就墓”,這是對我國房屋“大限”形象而生動的描述。當然,它還不完全準確,因為據統計,我國居民平均壽命為71歲(8月30日《北京晨報》),如果再扣除建房時間,事實上房屋的實際產權年限肯定不到70年。如果“以房養老”的話,等于人還沒“走”,正需要托付最后時光之時,房屋卻早已就墓,主人變得兩手空空了。這或許正是百姓對房屋“大限”持續焦慮的根本原因所在。

        當然,按照我國現行的法律規定,問題并不像上文描述得那樣嚴重,但房屋產權的70年“大限”將讓房屋隨著“大限”的日益臨近變得產權不明晰,價值不確定,使本質上最該成為“恒產”的房屋變得還不如動產穩定且更讓人放心。這無疑凸顯了我國相關法律的粗糙及立法者回避問題的惰性。本來,全國人民曾把希望完全寄托于物權法的制定,以能夠從根本上徹底有效地解決這一難題,因為這一涉及許多制度根基的根本性問題理應由全國人大通過基本法律加以規定和明確,在物權法中明確規定土地使用權年限和房屋產權大限是不容回避的任務。然而,這部萬眾期盼的基本法律不僅沒有規定土地使用權期限,就連如何續期也模糊處置,將答案留給未來。也曾有人以我國多數商品房產權距“大限”至少還有50年左右的時間,我們有充足的時間進行思考和研究,完全可以到時候再根據社會的實際發展狀況來作出決定。這種觀點和看法,從理論上或許是沒有問題的,但實踐中卻危害極大,后患無窮。

        房屋產權的不確定,除了讓業主一生都不踏實外,還有更大更深遠的危害,那就是嚴重影響其他相關政治、經濟和社會制度的設計,在一定程度上也讓其他相關制度變得模糊和不確定,阻礙我國改革開放的整體進程及不斷深化。換句話說,就是凡是以房屋產權為基礎和依據的制度都無法設計和確立!耙苑筐B老”無疑是其中的一個受影響最大的典型制度,道理很簡單,既然房屋將隨主人“就墓”,房屋價值與主人創造財富的能力同步降低,一起“貶值”,房屋顯然無法承擔養老的重任。因而,在許多國家都行之有效的養老模式,在中國就行不通,等于給解決中國日益嚴峻的養老問題出了一個大難題。當然受影響的制度還遠不止于此,目前實行的房貸制度已經受到房屋“大限”的巨大影響:房齡稍長就難以貸款或貸不出款,極大地制約著公民財富的增值和財產性收入的增長。

        看來,從根本上徹底解決房屋“大限”問題,不能僅僅就事論事,總以為“還有時間”,而應當從全局的角度出發,周密考慮相關制度的協調和銜接,避免房屋“大限”問題成為加強和創新社會管理的障礙。從這個意義上講,解決房屋“大限”問題已經刻不容緩,宜速不宜遲!

        養老的差錢與不差錢

        張貴峰

        其實,在筆者看來,即使不存在“70年產權”的障礙,指望“以房養老”來解決目前我國日益逼仄的養老問題,也并不是一個真正靠得住,可以和值得普遍推廣的養老解決方案。

        首先,必須看到,目前我國最嚴峻的養老及老齡化問題,并不在城市而在農村。據“我國農村老齡問題研究”課題組的研究表明,農村老年人口規模是城市的1.69倍,城市老年人口比重為7.97%,而農村老年比重已超過18.3%。這也就是說,目前我國老年人口中的絕大多數都在農村,農村老人總數超過1.2億。而眾所周知,相比于城市人口,農村人口的人均收入不僅更為微薄,而且其住房也更不可能被用來養老——一方面,較之城市住房,農村住房的財產價值要低得多,難以承擔養老功能;另一方面更重要的是,依據現行制度,農村住房也根本不可能自由入市交易。

        再者,也應看到,即便是在城市,“以房養老”的適用范圍實際上也是很狹窄的。一方面,對于那些退休待遇十分優厚的城市人口(如機關事業單位退休人員)來說,依靠不菲的退休金便足以養老,根本就沒有“以房養老”的必要;另一方面,對于那些沒有自有產權住房如租住在廉租房、公租房中的城市低收入人口來說,雖然他們確實有養老之憂,但是又根本沒有條件和資格奢談“以房養老”。因此,在城市真正需要并且有條件實行“以房養老”的人,其實并不多——僅限于那些退休金不夠多,又擁有產權房的人群。

        最后,還要看到,即使上述問題都不存在,要在未來普遍推行“以房養老”,也很可能會遭遇一個非常尷尬的困境——房子是否還能順利地被“抵押”或“倒按揭”出去?我們知道,“以房養老”的一個預設的基本邏輯前提實際上是,當一個人年老時,他的房子仍足夠值錢,可以順利地重新入市,并以高價出售給年輕一代的買房者。顯然,在老齡化不斷加劇、年輕人相對減少的人口結構變化背景下,這一邏輯前提很可能不再具備。數據顯示,過去10年我國0至14歲的少兒人口下降了6.29個百分點;而60歲以上老年人口比重上升了2.93個百分點。據此專家推算,到2014年,老年人口總量和比例將首次超過少兒人口。這誠如銀監局指出的,“如果是房價上行期,以房養老問題不大,可如果是房價下行期,有可能遇到問題”。老年人越來越多,年輕人越來越少,房價如何可能長期維持“上行”?

        因此,“以房養老”即便有效,也只是非常權宜、局部的措施,根本不足以應對養老大局。而解決養老大局的措施,筆者以為,關鍵應加速養老保險制度改革和完善進程、不斷充實和均衡養老待遇。如加大農村養老投入、提升保障程度,拉平企業和機關事業間的養老金差距等。

      作者:佚名 來源:不詳
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